Czym jest umowa przedwstępna w transakcjach nieruchomości?
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym strony zobowiązują się w przyszłości zawrzeć umowę przyrzeczoną (akt notarialny przenoszący własność). W praktyce deweloperskiej to standard – klient rezerwuje mieszkanie na etapie budowy, wpłaca zadatek lub raty, a własność przechodzi dopiero po zakończeniu inwestycji.
Kiedy wystawiać fakturę przy umowie przedwstępnej?
To fundamentalne pytanie dla każdego dewelopera. Szkolenie KSeF musi dokładnie omówić moment powstania obowiązku podatkowego.
Zasada podstawowa: Obowiązek podatkowy w VAT powstaje z chwilą otrzymania zapłaty (całości lub części), jednak nie później niż 30. dnia od wydania towaru lub wykonania usługi.
W praktyce deweloperskiej:
- Klient wpłaca zadatek 50 000 zł przy umowie przedwstępnej → faktura zaliczkowa od razu
- Następnie płaci raty co miesiąc po 5000 zł → każda wpłata = osobna faktura zaliczkowa
- Po 2 latach budowa się kończy, akt notarialny → faktura końcowa rozliczająca całość
Zadatek vs zaliczka – różnice podatkowe
Zadatek: To zabezpieczenie wykonania umowy. Jeśli kupujący się wycofa, traci zadatek. Jeśli deweloper nie dotrzyma umowy, zwraca zadatek w podwójnej wysokości.
- Zadatek to zapłata = powstaje obowiązek podatkowy
- Faktura: „Zadatek na poczet przyszłej dostawy lokalu mieszkalnego”
- KSeF: TAK
Zaliczka: Przedpłata, część ceny. Może być zwrócona w pewnych okolicznościach.
- Zaliczka to też zapłata = obowiązek podatkowy
- Faktura: „Zaliczka na poczet dostawy lokalu mieszkalnego”
- KSeF: TAK
Praktycznie dla celów KSeF: obie formy wymagają wystawienia faktury.
Umowa przedwstępna z zadatkiem – wzór zapisu
KSeF broszura informacyjna dla deweloperów powinna zawierać wzór zapisu w umowie przedwstępnej dotyczący fakturowania:
Przykładowy zapis: „Strony ustalają, że Deweloper wystawi fakturę VAT w systemie KSeF (Krajowy System e-Faktur) z tytułu otrzymania zadatku/zaliczki w terminie 7 dni od dnia wpływu środków na rachunek Dewelopera. Nabywca zobowiązuje się podać wszystkie dane niezbędne do wystawienia faktury, w tym NIP (jeśli dotyczy), oraz wyraża zgodę na otrzymywanie faktur w formie elektronicznej.”
Raty budowlane – harmonogram fakturowania
Typowy schemat dla mieszkania wartości 500 000 zł:
- Zadatek przy umowie przedwstępnej: 50 000 zł → Faktura 1
- 24 raty po 10 000 zł (budowa trwa 2 lata) → Faktury 2-25
- Ostatnia wpłata przed aktem: 150 000 zł (kredyt hipoteczny) → Faktura 26
- Akt notarialny → Faktura końcowa (kwota do zapłaty: 0 zł, wszystko rozliczone)
Wszystkie 27 faktur muszą być w KSeF i muszą być powiązane (każda następna odnosi się do wcześniejszych).
Kredyt hipoteczny kupującego – jak to wygląda?
Krok 1: Umowa przedwstępna Klient wpłaca wkład własny (np. 20% = 100 000 zł), dostaje fakturę zaliczkową.
Krok 2: Bank uruchamia kredyt etapami
- Stan zero: bank płaci 100 000 zł → faktura
- Stan surowy: bank płaci 150 000 zł → faktura
- Stan deweloperski: bank płaci 100 000 zł → faktura
- Odbiór mieszkania: bank płaci 50 000 zł → faktura
Krok 3: Akt notarialny Faktura końcowa sumuje wszystko (100k klient + 400k bank = 500k razem).
Jak wypełnić fakturę:
- Nabywca: Jan Kowalski (klient)
- Płatnik: Bank XYZ S.A. (jeśli bank płaci bezpośrednio deweloperowi)
- Adnotacja: „Zapłata z kredytu hipotecznego nr [numer umowy kredytu]”
VAT 0% – zwolnienie dla mieszkań
Dobra wiadomość: pierwsza sprzedaż mieszkania przez dewelopera jest zwolniona z VAT (0%). To dotyczy także faktur zaliczkowych.
Na fakturze:
- Wartość netto: 500 000 zł
- VAT: zwolnione (podstawa prawna: art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT)
- Wartość brutto: 500 000 zł
Uwaga: Jeśli mieszkanie ma być używane na cele inne niż mieszkaniowe (np. biuro), deweloper może zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie 23% – ale to musi być uzgodnione z kupującym przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Co jeśli klient się wycofa?
Scenariusz: klient wpłacił 100 000 zł, potem zrezygnował
- Deweloper zatrzymuje zadatek (zgodnie z umową)
- Powstaje pytanie: co z fakturami VAT?
Rozwiązanie:
- Wystawione faktury pozostają ważne (świadczenie się nie odbyło, ale zapłata była)
- Deweloper musi odprowadzić VAT (jeśli było) od zatrzymanego zadatku
- Klient nie ma prawa do odliczenia VAT (nie otrzymał mieszkania)
To skomplikowana sytuacja – warto skonsultować z doradcą podatkowym.
Faktury dla osób fizycznych
Większość kupujących mieszkania to osoby fizyczne. Czy muszą mieć NIP? Czy muszą logować się do KSeF?
Odpowiedź:
- Osoba fizyczna nieprowadząca działalności NIE MUSI podawać NIP (można wystawić fakturę bez NIP)
- Osoba fizyczna NIE MUSI logować się do KSeF (deweloper może wysłać PDF na email jako kopię)
- Ale: jeśli kupujący chce, może podać NIP i odbierać faktury przez KSeF
Zalecenie: Oferuj klientom indywidualnym obie opcje – niech wybiorą, co im wygodniejsze.
Dokumentacja dla banku i urzędu skarbowego
Bank wymaga:
- Faktury potwierdzające zapłatę transz kredytu
- Faktura końcowa po akcie notarialnym
- Harmonogram fakturowania zgodny z harmonogramem budowy
Urząd skarbowy może sprawdzić:
- Czy faktury są wystawiane terminowo (7 dni od wpłaty)
- Czy kwoty na fakturach odpowiadają wpłatom na konto
- Czy faktura końcowa rozlicza wszystkie zaliczki
KSeF ułatwia kontrolę – wszystko jest transparentne i dostępne online dla urzędników.
Pułapki prawne w umowach przedwstępnych
Pułapka 1: Umowa bez zapisu o fakturowaniu Jeśli umowa przedwstępna nie wspomina o KSeF, klient może być zaskoczony otrzymaniem e-faktury. Lepiej to uregulować w umowie.
Pułapka 2: Błędne dane klienta Klient podał błędny adres w umowie → faktury mają błędny adres → konieczność korekty. Weryfikuj dane przed wystawieniem pierwszej faktury!
Pułapka 3: Zwłoka w płatnościach Klient nie płaci rat na czas → Deweloper wystawia faktury z opóźnieniem (bo czeka na wpłatę). To błąd! Fakturę należy wystawić w ciągu 7 dni od WPŁATY, nie od terminu płatności.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania generuje szereg faktur zaliczkowych w KSeF. Każda wpłata zadatku, raty czy transzy kredytu wymaga osobnej faktury. Deweloper musi dokładnie monitorować wpłaty i wystawiać faktury terminowo. Kluczowe jest odpowiednie przygotowanie umowy przedwstępnej (z zapisami o fakturowaniu elektronicznym), weryfikacja danych klienta i harmonogram zgodny z postępem budowy. KSeF w praktyce ułatwia rozliczenia z bankami i zapewnia transparentność dla wszystkich stron transakcji.
